Una atracción clave de poseer una propiedad en México son los costos continuos asequibles de poseer una propiedad aquí. En particular, los bajos impuestos a la propiedad y los bajos costos de construcción y mantenimiento ayudan a controlar los costos a largo plazo, lo que es particularmente útil para los jubilados con presupuestos fijos.

¿Qué es el ‘Costo total de propiedad’?

El costo total de propiedad (TCO) es un apodo que describe una estimación financiera utilizada para expresar los costos directos e indirectos totales de poseer algo a lo largo del tiempo. Este artículo destaca los costos principales que conforman el ‘TCO’ de la propiedad residencial en México, incluidos algunos de los costos menos aparentes y a veces pasados ​​por alto asociados con la compra y propiedad de una propiedad aquí.

Costos iniciales de compra de propiedad

Antes de que pueda llevarse a cabo el intercambio de una propiedad, los compradores tendrán que presupuestar algunos costos iniciales; por ejemplo:

Visitas de descubrimiento

Si aún no vive en México, o si vive aquí y planea mudarse a una región diferente de México, deberá presupuestar los costos de transporte y alojamiento para visitar los lugares que está explorando para comprar una propiedad. Le recomendamos encarecidamente que nunca comprar propiedad en México “a escondidas”; es aconsejable visitar siempre la ubicación y lugary las propiedades (o sitio de construcción) que está interesado en comprar, en persona.

Encuestas de compradores

Si bien estos no son comunes en México, algunos compradores pueden optar por contratar a un topógrafo profesional para inspeccionar la propiedad. antes de que hagan una oferta para determinar el estado de la construcción actual y los costos que podrían ser necesarios para ‘reparar’ cualquier deterioro, y para garantizar que no haya fallas estructurales graves (por ejemplo, que podrían haber sido causadas por terremotos o hundimiento natural de la tierra) que podría ser costoso de tratar, o tal vez incluso imposible de rectificar sin reconstrucción. Las encuestas se realizan más comúnmente en propiedades más antiguas, pero cualquier comprador puede contratar a un topógrafo para revisar cualquier edificio si así lo desea y si el vendedor se opone a la visita de un topógrafo, eso podría ser una señal de advertencia para el comprador.

Informes de valoración de inmuebles

Algunos vendedores contratarán a un tasador de propiedades profesional para realizar un estudio de la propiedad y su vecindario y producir un informe de valoración de la propiedad. En español, estos se llaman un Avalúo y cuestan entre US $ 200 y $ 300 para que un profesional experimentado los encargue. Se aconseja a los compradores que hagan su propia investigación y no tomen estos informes como evangelio. (Después de todo, son encargados por el vendedor). Algunos compradores pueden encargar su propio informe de valoración; esta no es una práctica común, pero no imposible si el vendedor está dispuesto a permitir que un tasador independiente visite la propiedad.

Costos de cierre de compra de propiedad

‘Costos de cierre’ es un término que describe las tarifas y cargos que los compradores deben pagar cuando completan una transferencia legal de propiedad. Una vez que un comprador haya hecho una oferta y haya sido aceptada, se redactará un contrato para comenzar el procedimiento de intercambio de propiedad, y la asignación de los costos de cierre generalmente se documentará en el contrato para evitar malentendidos entre las partes. Estos generalmente incluyen cómo y quién pagará los costos, como los honorarios del notario público, los impuestos sobre las ventas y cualquier otro cargo que pueda ser necesario para garantizar la transferencia legal de la propiedad. Los costos de cierre varían; como un regla de oro pueden oscilar entre el 5% y el 10% del valor de venta de la propiedad. Esto debe incluirse en el precio de su TCO, ya que son parte de la inversión general.

Costos de propiedad en curso en México

Cuando haya tomado posesión de su propiedad mexicana, hay una variedad de costos que pueden no ser evidentes de inmediato, pero que deben tenerse en cuenta al calcular su presupuesto. Éstos incluyen:

Impuestos de propiedad

En México, el impuesto predial anual se conoce como Predial. Es pagadero por los propietarios una vez al año en su Municipio local. Algunas regiones envían una factura, otras no, pero todas ejecutan campañas publicitarias locales recordando a los propietarios que paguen. Las tarifas varían según el estado, el área y el tamaño de su hogar. Por lo general, su factura de impuestos a la propiedad en México equivaldrá a unos pocos cientos de dólares por año y podría ser menos de US $ 100 por año si su casa es pequeña y está en un área rural. Puede obtener más información sobre los impuestos a la propiedad en nuestra Guía del costo de vida en México

Tarifas de servicios de propiedad

Si compra un condominio, apartamento, penthouse o una propiedad que forma parte de una comunidad cerrada, deberá contribuir con las tarifas de mantenimiento y servicio continuos que pagan por las comodidades y los servicios proporcionados en la propiedad. Estos servicios pueden incluir piscina, gimnasio, casa club, campo de golf, jardines y otras áreas comunes, instalaciones deportivas (por ejemplo, canchas de tenis), así como servicios como regar el césped, iluminar las áreas comunes y pagar la seguridad de la puerta/acceso si esto existe en el sitio.

Si compra la propiedad nueva, los servicios anuales pueden comenzar bastante bajos, porque todo es nuevo y requiere muy poco mantenimiento. A su debido tiempo, los edificios necesitarán mantenimiento y reparaciones y, a veces, se les puede pedir a los propietarios una suma global para pagar un proyecto importante; por ejemplo, la piscina puede necesitar reparaciones o mantenimiento importantes.

La propiedad cooperativa de espacios y servicios es una excelente manera de disfrutar de las instalaciones; por ejemplo, el costo de operar una piscina entre veinte propietarios es mucho menor que mantener la suya propia, y también es más amigable con el medio ambiente ya que los recursos se comparten entre una comunidad definida. Sin embargo, cuando compre una comunidad compartida, asegúrese de comprender cuáles son las tarifas de mantenimiento y servicio, y sea realista acerca de su (muy) probable necesidad de aumentar con el tiempo, especialmente si compra el proyecto cuando el edificio es de marca. nuevo.

Tarifas de fideicomiso de tierras

Si no es ciudadano mexicano y planea comprar una propiedad dentro de los 50 km (~30 millas) de la costa mexicana o 100 km (~60 millas) de una de las fronteras terrestres de México, la ley requiere que la tierra se mantenga en un Fideicomiso, conocido como un fideicomiso. (Esto se debe a que la constitución de México prohíbe la propiedad directa de extranjeros de tierras cerca de las fronteras y el mar).

El fideicomiso que se establece cuando compra una propiedad a través de él garantiza que el activo se convierta en suyo en todo menos en el nombre. Los fideicomisos generalmente se establecen a través de un banco local, y todos los bancos en México tienen un departamento dedicado al servicio de fideicomisos para propietarios extranjeros. Los fideicomisos conllevan una tarifa de establecimiento inicial, más una tarifa anual continua para mantener.

Las tarifas exactas varían según el valor de la transacción de la propiedad, pero los costos de instalación rondan los US$1000 y las tarifas continuas del Fideicomiso pueden oscilar entre US$500 y US$2000 por año. Incluso en el rango más bajo de la escala de tarifas, este es un costo recurrente que debe tener en cuenta cuando compra un terreno o una propiedad cerca del mar o en una frontera terrestre en México.

Si compra terrenos o propiedades tierra adentro de estos límites de distancia, no hay obligación de establecer un fideicomiso y puede poseer la propiedad a su propio nombre. (Algunos propietarios eligen colocar la propiedad en un fideicomiso de todos modos, con fines de planificación patrimonial).

Suministro de electricidad a tu hogar

Para sorpresa de muchos extranjeros, los costos de electricidad pueden ser altos en México en relación con los ingresos locales, aunque si controlas tu consumo, la electricidad puede ser bastante económica aquí.

Para mantener baja su factura de electricidad en México, debe permanecer dentro de una ‘asignación’ subsidiada de consumo de energía cada sesenta días (el ciclo de facturación). Las asignaciones varían según el estado y la región, y se tiene en cuenta el clima local; por ejemplo, si su casa está situada en una zona de clima cálido, hay un subsidio más alto (asignación) durante los meses cálidos, para ayudarlo a enfriar su casa.

Si excede su asignación subsidiada, suceden dos cosas: primero, su costo unitario aumenta por el monto total consumido, no solo por el monto por encima del exceso; en segundo lugar, se retira el generoso subsidio del gobierno, que se muestra como un crédito específico sustraído de su factura, lo que le permite pagar todo el llamado costo «verdadero» de la electricidad.

El uso de un ventilador de techo moderno consume poca energía; sin embargo, las unidades de aire acondicionado consumen mucha electricidad y, por lo general, harán que una propiedad exceda su límite de uso de kilovatios ‘subsidiados’ si se usa generosamente, y deberá presupuestar esto durante los meses más calurosos del año. Puedes conocer más sobre los precios de la electricidad en nuestra Guía del Costo de Vida en México.

Abastecimiento de agua potable

Si vive en algún lugar como EE. UU. o Canadá, estará acostumbrado a tener agua potable directamente en su hogar, lista para el consumo humano directamente del grifo.

Los hoteles y resorts de buena calidad en México purifican sus sistemas de agua para que los huéspedes puedan disfrutar del mismo arreglo. Cuando tome posesión de su casa en México, el suministro de agua puede o no ser apto para beber directamente del grifo. Es un punto discutible: algunas personas dicen que es perfectamente bebible, otras dicen que no.

La verdad es que probablemente depende de dónde esté situada tu casa. Muchos factores afectan este problema: el suministro en sí, pero más a menudo las tuberías que lo transportan a su grifo. De todos modos, la mayoría de los extranjeros (y muchos mexicanos) compran agua embotellada.

Un recipiente con veinte litros de agua potable le costará entre $15 y $40 pesos (US$1.60-$2.60), dependiendo de dónde se encuentre en México, y si lo recoge usted mismo o se lo envían a domicilio. Esto puede agregar alrededor de US$300-$400 al año al presupuesto familiar para dos personas. Puedes conocer más sobre los sistemas de agua en México aquí en Mexperience.

Honorarios de gestión de la propiedad

Si no se quedará a tiempo completo en su casa en México, deberá contratar a alguien para que administre la propiedad por usted mientras no esté. Las propiedades desocupadas son un objetivo favorito para los ladrones y, en cualquier caso, tiene sentido tener a alguien que cuide la propiedad en su ausencia no solo para mitigar los robos, sino también para garantizar que la propiedad se mantenga limpia y revisada después de fuertes tormentas, huracanes, o terremotos.

Las tarifas precisas dependerán de cuánto trabajo deba hacer el administrador de la propiedad. Si la propiedad se va a dejar vacante y simplemente necesita el correo, las facturas, un poco de limpieza y controles de rutina después de las tormentas, etc., el costo podría ser limitado, tal vez de US $ 75 a $ 100 por mes. Si planea alquilar su propiedad, las tarifas de administración de la propiedad aumentarán para reflejar los servicios adicionales que el administrador de la propiedad realiza, como la recepción de sus invitados y proporcionar un punto de contacto local en caso de que necesiten algo o algo salga mal durante su estadía.

También tendrá que pagar comisiones de agencia si se encuentra un arrendatario en su nombre. A veces, el administrador de la propiedad y el agente de bienes raíces son la misma persona y, a veces, no lo son. En cualquier caso, hay dos tarifas separadas a tener en cuenta: las tarifas de administración y la comisión de la tarifa de alquiler.

Cobertura de seguro de hogar

A veces se pasa por alto, pero de vital importancia para proteger lo que probablemente sea su activo físico más valioso en México, es el seguro de propietario de vivienda.

Si su casa está en la costa o cerca de ella, las tormentas, los vientos y las inundaciones son riesgos clave; en otros lugares, los riesgos de terremotos y actividad volcánica, así como las inundaciones de los ríos y lagos cercanos deben mitigarse con una póliza de seguro de hogar adecuada para garantizar que no se quede con facturas enormes (o pérdida sustancial de su…