Los precios de las propiedades han aumentado constantemente en México durante la última década, impulsados ​​por una variedad de fuerzas que incluyen la macroeconomía estable del país, los residentes extranjeros que se mudan aquí y compran propiedades para la jubilación, y el surgimiento de hipotecas residenciales ofrecidas por los bancos mexicanos que hacen que la propiedad de la vivienda una posibilidad para la creciente clase media mexicana.

Los mercados inmobiliarios están localizados en México

México es un país vasto con amplias variaciones regionales en estilo de vida, tipografía, clima, infraestructura, conexiones de transporte y servicios locales. Esto significa que los mercados de bienes raíces del país están altamente localizados, y los datos precisos con respecto a los precios y las tendencias históricas no son fáciles de encontrar en conjunto, como lo es en los EE. UU., Canadá y Europa.

Los portales web brindan información, pero no datos detallados

En los últimos años han surgido una serie de portales web que agregan listados de propiedades a nivel nacional: MetrosCubicos, VivaAnuncios e InMuebles24 son los principales a revisar.

Estos sitios están ayudando a reunir datos adicionales para compradores y vendedores, pero recuerde que los precios de venta y los precios de venta rara vez son los mismos. (Los agentes inmobiliarios nos dicen que los precios de cierre de las propiedades aquí son generalmente entre un 10 y un 15 por ciento más bajos que los precios de venta del mercado, según la ubicación, el estado de la propiedad y las situaciones de las personas en torno a la transacción).

Los datos de precios de la vivienda no están centralizados

No existe un registro central ‘oficial’ de precios de la vivienda de acceso público en México, e incluso algunos de los registros ‘informales’ que existen pueden vender datos dudosos, ya que los vendedores no siempre están disponibles con los detalles completos sobre los precios a los que cambiaron las propiedades. manos.

Los registros oficiales existen —en los registros del gobierno local y las oficinas de notarios públicos—, pero obtener acceso a estos datos es complicado y, por lo general, debe realizarse en persona, estado por estado (o incluso municipio), por lo que es casi imposible para cualquier individuo construir una imagen precisa de lo que es tendencia a nivel regional o nacional.

Tenga en cuenta también que las propiedades sin título vendidas en términos agrarios no aparecerán en la mayoría de las estadísticas, y el grupo de compradores en este mercado es más pequeño porque estas propiedades no se pueden financiar ni utilizar como garantía.

Existen algunas empresas privadas y agencias gubernamentales que encargan ejercicios de recopilación de datos y compilan informes basados ​​en esos datos. La profundidad y el alcance de sus datos pueden ser limitados, pero agregan perspectiva e información para los compradores potenciales.

Otras fuentes de datos de precios de la vivienda en México

En ausencia de un registro central de precios que muestre las tendencias actuales, los compradores y vendedores potenciales que buscan establecer un precio para su propiedad en venta pueden consultar una variedad de otras fuentes de datos para obtener orientación.

Agentes inmobiliarios locales

Los agentes inmobiliarios locales y bien establecidos se encuentran entre las mejores personas con las que hablar para obtener una indicación de los precios en un mercado determinado. Los buenos habrán estado operando en el mercado durante algún tiempo y tendrán una buena perspectiva sobre los niveles de precios en los que se han cotizado y vendido casas similares en vecindarios locales específicos.

La desventaja de esta fuente de información es que los agentes están inevitablemente obligados a exagerar el precio del producto que venden; algunos agentes pueden representar al comprador y al vendedor simultáneamente (esto no es ilegal en México como lo es en algunos estados de EE. UU.), por lo que es prudente que los compradores consulten otras fuentes de información para cotejar los niveles de precios. Puede obtener más información sobre esto en nuestra completa guía gratuita de libros electrónicos para trabajar con agentes inmobiliarios en México.

Viva localmente por un tiempo y familiarícese con el mercado

Una excelente manera de medir los precios locales es basarse localmente por un tiempo (ver también: alquiler) en el área donde está interesado en invertir. No hay sustituto para conocer el lugar, hablar con los lugareños y sondear a amigos y contactos locales sobre la actividad reciente del mercado, explorar los diferentes vecindarios y, al hacerlo, obtener una idea de primera mano del mercado local.

Hacer esto también puede ayudarlo a negociar un mejor precio: se puede ver que los extranjeros pagan de más por una propiedad en México al evaluar el ‘valor’ de los precios en relación con su país de origen en lugar de en relación con las características y condiciones del mercado local.

Contratar a un tasador de propiedades

Los propietarios de viviendas en México pueden contratar los servicios de un tasador de propiedades —un agente de valuación— quien, por una tarifa de alrededor de US$150-$300, redactará un informe de valuación detallado que se basará en una variedad de factores, incluida la investigación de precios de venta recientes en el el área, la conveniencia de la localidad, las comodidades que ofrece la propiedad, así como el tamaño y condición del terreno actual y la construcción.

Los vendedores usan este informe como prueba de apoyo para su precio de venta, y algunos vendedores pueden afirmar que la valoración es buena, pero estas valoraciones constituyen una opinión profesional, no una oferta tangible del comprador.

Las ofertas y la negociación directa son herramientas clave

Si bien existen varias fuentes de datos desconectadas para ayudar a los vendedores y compradores medir el valor de mercado actual de los bienes raíces, el precio de un terreno o una propiedad en México se determina con mayor frecuencia en algún lugar entre «lo que el propietario actual está dispuesto a aceptar» y «lo que un comprador está dispuesto a pagar».

Los compradores en efectivo tienen apalancamiento

La mayoría de los extranjeros que han estado comprando bienes raíces en México a lo largo de los años lo han hecho en efectivo, negociando a la baja —o fuera de— los mercados inmobiliarios de sus países de origen e intercambiándolos por una casa en México, a menudo como parte de un plan de jubilación. Esta forma de inversión directa de capital ha brindado un mecanismo de apoyo adicional para el mercado inmobiliario residencial aquí, y dado que los compradores no están sujetos a las presiones habituales de los cronogramas de pago de la propiedad y los cargos por intereses, el mercado puede permanecer estable incluso cuando los precios se suavizan o caen.

El interés serio merece una oferta

El precio de venta casi siempre es negociable, excepto en períodos muy boyantes en los que los compradores superan a los vendedores. Si está seriamente interesado en una propiedad que ha visto, debe hacer una oferta basada en su investigación e intuición.

Agentes locales experimentados nos dicen que “lo más importante es hacer una oferta” y que a veces las ofertas bajas son rechazadas sin más discusión; ya veces los vendedores se involucran. Se nos dice que, a veces, los compradores aceptan ofertas con precios de venta relativamente altos sin negociación y, por el contrario, los vendedores aceptan de inmediato algunas ofertas excepcionalmente bajas.

Las negociaciones tienden a basarse en las razones subyacentes que los propietarios actuales pueden tener para venta que tal vez nunca sean evidentes para el comprador pero que influyen en las negociaciones y en el precio que los vendedores están dispuestos a aceptar; también razones subyacentes compradores podría tener que puede incluir cosas como un sentimiento emocional que encuentran en relación con una propiedad que han visto, o un cronograma de mudanza apresurado.

Algunas casas están sobrevaloradas

Por el contrario, algunas casas simplemente tienen un precio excesivo y los propietarios no están dispuestos a ceder o negociar al respecto; y a menudo parecen no tener prisa por vender. Algunas casas permanecen en el mercado durante muchos años cuando los propietarios actuales tienen la firme creencia de que el valor de la propiedad es mucho más alto de lo que los compradores están dispuestos a pagar; así se crea un callejón sin salida. En estas situaciones, es mejor que los compradores potenciales consideren casas alternativas y «seguir adelante» de cualquier noción que tengan acerca de poseer una propiedad sobrevaluada en poder de un vendedor inflexible.

Tendencias de precios y prioridades de estilo de vida

El dinamismo palpable en los mercados inmobiliarios actuales de México no muestra signos inmediatos de disminuir, aunque los precios futuros en última instancia estarán determinados por los mismos factores que impulsan la tendencia actual, principalmente los flujos de capital y la demografía, aunque otros eventos macro también pueden causar cambios en los precios. vaivenes, y nadie puede predecir con justicia cómo cambiarán y se reformarán los mercados en los años venideros.

La flotabilidad de los precios continúa en los lugares populares

Lugares populares como el sur de Baja California, Puerto Vallarta y la Riviera Maya continúan experimentando una gran demanda a medida que los estadounidenses buscan en el sur propiedades frente al mar del tipo que se ha vuelto inasequible en los EE. UU. para todos, excepto para los ultra ricos.

Los residentes extranjeros también están dirigiendo su atención hacia el interior, más allá de las costas, hacia las ciudades coloniales de las tierras altas, donde el clima es templado durante todo el año y la mejora de las conexiones de transporte y los servicios locales aumentan el atractivo de estos lugares. Esto está impulsando la demanda (y elevando los precios) en pueblos y ciudades menos conocidos que hasta ahora experimentaban una inflación de precios de la vivienda relativamente baja: entre estos se encuentran San Miguel de Allende, Querétaro, Guanajuato, Valle de Bravo, Puebla, Tepoztlán, Pátzcuaro y Mérida.

Revisar sus verdaderas necesidades de estilo de vida

A medida que aumenta el costo de capital para adquirir una propiedad, le recomendamos que considere las necesidades de su estilo de vida cuando busque un lugar para vivir y especialmente cuando invierta en una casa en México. El consejo de ese artículo comparte algunas ideas importantes sobre los tipos de áreas que probablemente seguirán beneficiándose del interés de los inversores; los hilos comunes son: buena relación calidad-precio, la fuerza de la comunidad local, el carácter de la ubicación, el potencial de desarrollo y las comodidades locales que la gente suele buscar cuando se muda a un nuevo lugar.

Costo total de propiedad de la propiedad en México

Las propiedades residenciales en México continúan atrayendo compradores del extranjero por otra razón: el costo total de propiedad es más bajo que en los EE. UU., Canadá o Europa. Reducir los impuestos a la propiedad (aunque estos han estado aumentando en los últimos años, aunque desde una base baja); costos de construcción más bajos (pero los precios de la tierra y los costos de los materiales han aumentado significativamente últimamente); tarifas de mantenimiento continuo más bajas; y un costo de vida más bajo continúan haciendo de México una base atractiva para hacer una inversión en vivienda.

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