Uno de los costos ‘ocultos’ de vender su casa mexicana podría residir en el ‘efecto del tipo de cambio’, porque las obligaciones tributarias cuando vende se calculan en pesos mexicanos y no toman en cuenta ningún cambio en las tasas de cambio de moneda extranjera entre la fecha compraste y la fecha en que vendiste.

Los precios se pueden pactar en dólares estadounidenses, pero los montos oficiales se documentan en pesos mexicanos

En muchos pueblos y ciudades de México, los precios de las casas se cotizan en pesos mexicanos cuando se ofrecen al mercado para la venta. Sin embargo, en algunos lugares, y más notablemente en Los Cabos, Puerto Vallarta, San Miguel de Allende, Ajijic/Chapala y Cancún/Riviera Maya, los precios de las viviendas a menudo se pueden ver cotizados en dólares estadounidenses.

Si bien la operación de compraventa podrá ser comercializada (y pactada entre las partes) en dólares estadounidenses —o alguna otra moneda extranjera—, el monto a pagar para cerrar la operación se documentará en pesos mexicanos y el título de propiedad expresará dicho monto al tipo de cambio. tasa vigente en la fecha del cierre.

Cuando vende la propiedad, las ganancias de capital se calculan solamente en pesos mexicanos y, por lo tanto, los cambios en el tipo de cambio pueden influir en su obligación tributaria.

El ‘efecto tipo de cambio’ cuando vendes

La mejor manera de entender el ‘efecto del tipo de cambio’ es a través de un ejemplo.

Suponga que acordó comprar una casa en México por un valor equivalente en pesos de US$500,000 dólares hace años, cuando había $10 pesos por dólar:

• su título de propiedad muestra un valor de venta de $5 millones de pesos;
• si acepta vender la casa hoy por los mismos US$500,000 dólares (con alrededor de 20 pesos mexicanos por cada dólar estadounidense), el valor de venta equivalente en pesos es cercano a los $10 millones, creando una «ganancia de capital» efectiva de $5 millones de pesos sobre la propiedad. ;
• así que en esta situación, aunque te hayas dado cuenta ganancia cero en términos de dólares estadounidensesha realizado una ganancia de capital en términos de pesos mexicanos y está obligado a pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre esa ganancia en pesos cuando vende.

Si el valor de mercado de su casa se ha duplicado durante el mismo período de tiempo y acepta venderla por un millón de dólares:

• su precio de venta se calcularía y documentaría en alrededor de $20 millones de pesos creando una ganancia de capital de alrededor de $15 millones de pesos ($20 millones menos $5 millones de pesos);
• en esta situación, su ganancia en términos de dólares estadounidenses es de US$500,000 (10 millones de pesos, a $20 pesos por US$1); sin embargo,
• tu plusvalía se calcula en pesos, sobre unos $15 millones de pesos—equivale a ~US$750,000 dólares;
• lo que significa que su ganancia de capital se calcula sobre una suma que es aproximadamente un 50 % más alta que su ganancia de capital en términos de dólares estadounidenses.

Hay beneficios fiscales que valen la pena para los residentes

Si es residente en México y tiene una identificación fiscal aquí, es posible que pueda beneficiarse de algunas exenciones y deducciones fiscales valiosas que pueden reducir o eliminar las obligaciones tributarias por ganancias de capital, pero no puede evitar el efecto de la ‘ganancia de capital’. ‘ expresada en pesos originada por el efecto del tipo de cambio cuando el valor de venta se basó en dólares estadounidenses.

Tenga esto en cuenta cuando esté listo para vender si compró una casa en México negociada utilizando un valor en dólares estadounidenses, porque sus obligaciones tributarias siempre se calculan sobre los montos documentados en los títulos de propiedad en pesos mexicanos, no en cualquier moneda extranjera equivalente.

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