La mayoría de las casas y condominios formalmente construidos que se ven en México hoy en día tienen título legal: los trámites para ‘legalizar’ el terreno que ocupan ya se han realizado, los trámites están en regla y también se pueden contratar hipotecas y seguros de título. sobre estas propiedades.

Sin embargo, algunos tipos de propiedad en México solo están disponibles para la compra bajo términos agrarios, y aunque este tipo de transferencia de propiedad le brinda posesiónno ofrece titulo legal. Este artículo explica la diferencia y explora los aspectos prácticos de la compra de terrenos o propiedades en términos agrarios.

No toda la tierra es tierra titulada

Después de la Revolución de 1910-1917, la mayor parte de las tierras de México se dividieron en Ejidos: grandes parcelas de tierra que eran propiedad colectiva de muchas personas diferentes, a menudo grupos de familias, que tenían derecho a trabajar la tierra, generalmente para cultivar y criar ganado. Grandes franjas de ejido tierras continúan existiendo hoy en día, y aunque hay un proceso legal para ‘convertir’ ejidos a la propiedad legalmente titulada, el proceso es complicado y costoso. Por lo general, lo llevan a cabo empresas especializadas en grandes parcelas de tierra que luego se subdividen y venden a promotores inmobiliarios para su uso en desarrollos residenciales, comerciales y turísticos.

Si está buscando algo fuera de lo común en México, es posible que algunas propiedades que le ofrecen —algunas con casas muy deseables/ubicadas en lugares idílicos— no estén legalmente tituladas sino clasificadas como propiedad comunal. Estos tipos de propiedades suelen estar situados en áreas rurales o semirrurales y es posible que solo estén disponibles para la compra en virtud de un acuerdo agrario.

Aspectos prácticos de la posesión de la tierra frente al título de propiedad

Muchas personas compran, disfrutan tranquilamente y venden su derecho de posesión de propiedades sin título sin ningún problema. Sin embargo, si una propiedad de la que se enamora solo está disponible en términos agrarios, es bueno que esté al tanto de los aspectos prácticos y los riesgos.

Sin título legal

La propiedad que se le designe en virtud de un arreglo agrario no constituye un título legal: su posesión no tiene fuerza en el derecho civil mexicano y cualquier asunto relacionado con ella solo será conocido por el Tribunal Agrario (o Asamblea) que se adhiere a su propio código.

Sin título de propiedad

Cuando compra el derecho de posesión en lugar del título, no recibirá un título de propiedad exigible en un tribunal civil y la propiedad no se inscribirá en el registro nacional de la propiedad. En su lugar, recibe dos documentos importantes:

• Cesión de Derechos (Cesión de derechos) y
• Constancia de Posesión (Registro de posesión)

El primer documento registra el rendimiento de los titulares anteriores de su posesión de la tierra, y el segundo registra su posesión actual de la propiedad. Cuando vendas, cederás la posesión de la misma manera que te la cedió el anterior poseedor. Este proceso se gestiona íntegramente a través del local Comuneros, no los tribunales civiles. La propiedad puede o no estar listada en el registro nacional agrícola Registro de la Propiedad.

Sin financiamiento, valor colateral o seguro de título

Estas propiedades solo se pueden comprar con su propio dinero: no puede hipotecarlas; no puede usarlos como garantía; y no puede obtener un seguro de título para estas propiedades.

Dificultad o imposibilidad de asegurar la propiedad

La ley civil requiere que usted tenga el título legal de algo antes de poder asegurarlo. Es difícil (y puede ser imposible) asegurar propiedades sin título, porque cuando reclama una póliza, la aseguradora exigirá ver prueba del título legal, especialmente para reclamos más grandes; por lo tanto, cualquier daño estructural causado por terremotos, inundaciones, tormentas, etc. puede no ser asegurable y deberá pagar los costos de reparación o reconstrucción del edificio de su bolsillo.

Si posee tierras en términos agrarios, verifique este problema con el agente o la compañía de seguros y, si dicen que asegurarán la propiedad sin título, obtenga garantías inequívocas por escrito para asegurarse de que las reclamaciones no se rechacen después del hecho debido a la ausencia de titulo legal.

Transferencia y venta solo en términos agrarios

Usted puede transmitir estas propiedades a otros a través de un contrato privado o legar la transmisión de las mismas en su testamento, aunque los beneficiarios heredarán la tierra en las mismas condiciones agrarias que usted cuando la compró. Cuando venda la propiedad, el comprador deberá aceptar comprar en términos agrarios; este reduce significativamente el grupo de compradores potenciales ya que la mayoría de las personas buscan un título legal, no un Registro de Posesión, cuando compran una propiedad en México.

Las disputas no pueden ser resueltas en los tribunales civiles mexicanos

Si surge una disputa con respecto a la propiedad, debe cumplir con el código del Tribunal Agrario (a veces denominado Asambleas, o Asambleas) para resolverlo; no puede buscar ningún remedio a través de los tribunales de derecho civil mexicanos.

Consejos al comprar propiedad Comunal o Agraria en México

Los mexicanos y los residentes extranjeros compran y venden propiedades en términos agrarios cada año y las transacciones pueden realizarse sin obstáculos siempre que las partes conozcan y entiendan los términos y que se cumplan los protocolos locales adecuados. Aquí hay algunos consejos si tiene la intención de comprar tierras en términos agrarios.

Obtenga una comprensión clara de lo que está comprando

No es raro que a compradores (mexicanos y extranjeros) se les haya vendido propiedades dando la impresión de que el ‘título’ vendido era un título legal cuando en realidad es un Registro de Posesión en términos Agrarios. Un buen notario público se asegurará de que el comprador conozca la situación legal del terreno antes de que se lleve a cabo una transacción de venta.

Comprender los protocolos y la documentación.

Cuando compra tierras agrarias, normalmente recibe una Cesión de Derechos (Cesión de derechos) documento y un Constancia de Posesión (Registro de Posesión) documento. Cualquier otra documentación (incluidos los ‘títulos de propiedad’) es poco probable que sea reconocida por los tribunales/asambleas agrarias que deciden sobre todos los asuntos relacionados con las transferencias de tierras comunales en su área. Los procedimientos y protocolos para la transferencia de tierras son distintos a los del derecho civil, y los compradores y vendedores (o sus Gestorver más abajo) a menudo tienen que asistir a una reunión con Comuneros en una de las asambleas regulares para discutir sus planes e intenciones con respecto a cualquier transferencia de tierras.

Contratación de un ‘Gestor’ local

Si necesita asesoramiento sobre una propiedad, o necesita ‘regularizar’ el estado de una propiedad comprada en términos agrarios, probablemente se le recomendará que contrate a un local Gestor—un gerente/representante especializado en estas materias. Esa persona asistirá al tribunal agrario local (o asambleas) y hará peticiones en su nombre a los líderes de la comunidad local.

Debida diligencia

Un buen agente de bienes raíces será abierto y transparente sobre el estado legal de la propiedad; sin embargo, la responsabilidad final recae en el comprador. Si está comprando una propiedad en áreas (semi)rurales, una propiedad única o una propiedad nueva, es importante tener en cuenta el estado legal de la tierra en la que se encuentra la propiedad (o la tierra en la que pretende construir). Elija un buen Notario Público, y considere también contratar a un abogado especializado en asuntos inmobiliarios para realizar verificaciones cruzadas adicionales si tiene alguna duda. Haga preguntas directas sobre el estado legal y el título de la propiedad.

Pagar el impuesto local a la propiedad

Si compra una propiedad en términos agrarios, pague el Predial — impuesto local a la propiedad — cada año en la oficina municipal local. Si el propietario anterior no ha estado pagando esto, es posible que deba pagar el impuesto atrasado para ‘regularizar’ la propiedad Predial registros y poner al día los pagos.

Algunas propiedades deseables no ofrecen título legal

Hay residentes extranjeros en México que viven en casas que se mantienen en términos agrarios, y conscientes de ello: algunas propiedades en las que la gente realmente quiere vivir simplemente no están disponibles a través del proceso de registro civil de la propiedad y toman la propiedad sabiendo el aspectos prácticos y riesgos de hacerlo.

Para la mayoría de los extranjeros que compran terrenos o propiedades en México, el título legal completo estará fácilmente disponible para ellos.

Sin embargo, si usted es un comprador que busca algo inusual, rural o remoto, tal vez algo único situado en el campo mexicano, es posible que deba sopesar si valora más la experiencia de vivir en esa propiedad con un Registro de Posesión. que el título legal, y tomar sus decisiones en consecuencia.

Otras lecturas

Puedes aprender más sobre comprar, vender, poseer y alquilar propiedades en México en nuestras extensas guías de Bienes Raíces Mexicanos aquí en Mexperience.

Si necesitas ayuda con una transacción de propiedad, le recomendamos que hable con un agente inmobiliario experimentado y/o consulte con un notario público en el estado donde se encuentra la propiedad.

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